Alquileres: las nuevas reglas y todo lo que se debe saber al firmar un contrato

El DNU 70 introdujo cambios importantes en la forma en que se pactan los contratos de alquiler de viviendas. A tres meses de su entrada en vigencia, propietarios e inquilinos comienzan a familiarizarse con las herramientas disponibles para celebrar acuerdos libres que permitan mantener una relación contractual saludable hasta la finalización del pacto.

Tras la derogación de la Ley de Alquileres de 2020, los contratos volvieron a regirse por la legislación del Código Civil y Comercial de la Nación. Se conservaron pocos elementos de la anterior normativa.

Anteriormente, los contratos solían tener una duración de tres años con ajustes semestrales, pero desde enero 2024 se introdujeron ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales (entre otras opciones), que deben ser acordados por las partes en el documento a firmar.

Plazo mínimo

Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, dijo a Infobae que se destaca la eliminación del plazo mínimo de duración del contrato, lo que otorga flexibilidad a las partes para pactar según su conveniencia, aliviando la presión en contextos inflacionarios.

"También debe resaltarse la libertad en la determinación del precio del alquiler y su actualización, así como la posibilidad de celebrar contratos en moneda extranjera. Esta libertad implica un cambio notable en las dinámicas de los contratos de alquiler, permitiendo a las partes adaptarse mejor a las condiciones del mercado", añadió Abatti (h.).

Respecto al depósito en garantía, ahora puede pactarse en moneda extranjera y por montos acordados entre las partes.

Mariano Esper, abogado especializado en temas inmobiliarios y empresariales, contó a este medio que "ahora las partes tienen la libertad de acordar el plazo de duración del contrato según su conveniencia, sin limitaciones en cuanto al destino de uso o ubicación del inmueble, salvo en el caso de contratos rurales".

Además, se estableció la posibilidad de estipular el precio en la moneda que consideren apropiada, ya sea de curso legal nacional o extranjera, aplicable a cualquier destino del inmueble.

"En cuanto al ajuste del precio, tanto el propietario como el inquilino pueden convenir el índice y la frecuencia de la actualización del precio, brindando mayor flexibilidad en las condiciones contractuales", amplió Esper.

Tipos de garantías habilitadas

En cuanto a las garantías, los contratantes tienen la libertad de acordar cualquier tipo de aval para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.

Estas garantías pueden ser personales, respaldadas por un inmueble, un recibo de sueldo o facturación de ingresos, proporcionadas por empresas dedicadas a otorgar garantías, entidades bancarias o mediante un seguro de caución.

Esper agregó: "Además, se permite la posibilidad de fijar más de una garantía por contrato, independientemente del destino del inmueble. En relación con el depósito, también se garantiza la libertad de los contratantes, pudiendo acordarse en una suma de dinero nacional o extranjero, actualizarse o no durante el contrato, imputarse a diferentes conceptos como alquileres, servicios o expensas, y restituirse según lo estipulado por los contratantes".

Rescisión anticipada

Ahora se puede efectuar la resolución anticipada por parte del inquilino en cualquier momento del contrato, debiendo abonar al locador una indemnización equivalente al 10% de los alquileres futuros hasta la finalización del contrato.

"Antes había que esperar que transcurran los primeros 6 meses para poder rescindir el contrato y luego abonar una indemnización de 1 mes y medio si la resolución se producía antes del año del contrato, y de 1 mes si era luego del año del contrato. Además, en las locaciones de vivienda, si el inquilino notificaba con una antelación de 3 meses, no abonaba indemnización. Esto último, se puede pactar en los contratos", especificó Abatti (h.).

Valores de referencia

Hoy en la ciudad de Buenos Aires un dos ambientes oscila en $350.000 y $450.000 al mes para quien inicie un acuerdo por estos días. Al mantenerse la inercia inflacionaria los costos siguen siendo elevados aunque hay más oferta post DNU, se estima que se incrementó un 250% interanual.

"Si la inflación disminuye y se estabiliza en un 7% mensual en los próximos meses, es probable que los valores de punto de partida y las actualizaciones en los contratos de alquiler sean considerablemente menores que en el presente. Esta situación generaría un escenario auspicioso para ambas partes, ya que una menor inflación proporcionaría mayor estabilidad financiera y permitiría evitar la escalada de precios mes a mes, beneficiando tanto a los locadores como a los locatarios", observó Rodolfo Martín Barbieri, abogado y asesor en derecho inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Además de los ajustes, métodos y plazos, se ha observado mayor libertad en la redacción de los contratos, permitiendo la personalización y adaptación a las necesidades específicas de cada situación.

Barbieri aconsejó: "Ahora es posible fijar libremente el plazo del contrato, la moneda y el modo de ajuste, así como autorizar al locatario a hacerse cargo de impuestos como el impuesto inmobiliario. Es esencial utilizar esta libertad de manera responsable y expresar todas las cláusulas relevantes en la redacción del contrato".

En los últimos días, al celebrar nuevos contratos, especialistas notaron mayor previsión por parte de locadores y locatarios. Ambas partes tienen conceptos prefijados sobre el plazo del contrato, la moneda y el índice de ajuste, así como sobre las responsabilidades y penalidades.

Se destaca que es fundamental prestar especial atención a las cláusulas relacionadas con los plazos de preaviso, responsabilidades por daños y mantenimiento del inmueble, para evitar problemas futuros durante la vigencia del contrato.

En cuanto a los acuerdos predominantes, la mayoría de los contratos se celebran en pesos, con una duración de dos años y ajustes trimestrales por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). En el interior prevalecen las actualizaciones por el Índice de Contratos de Locación y en CABA hay barrios como Palermo o Puerto Madero en donde los acuerdos se dolarizaron para acuerdos de dos años de plazo como máximo.

"Se evidencia flexibilidad para ajustar el precio o cambiar de índice durante la vigencia del contrato, siempre que ambas partes estén de acuerdo. En este sentido, es recomendable establecer cláusulas que permitan la negociación del precio o fórmulas de ajuste para los períodos no vencidos, con la posibilidad de recurrir a un corredor inmobiliario para determinar el valor actual de mercado", dijo Rodolfo Barbieri.

"No obstante, el valor inicial de los alquileres está influenciado por dos variables principales: la inflación y, de manera aún más determinante, la oferta y la demanda en el mercado. Desde 2020, los alquileres experimentaron un fuerte aumento de valor debido a la escasez de inmuebles. Esta falta de oferta, exacerbada por la legislación vigente desde mediados de 2020 (Ley 27.551 y su predecesora, Ley 27.737), llevó a muchos propietarios a retirar sus propiedades del mercado de alquiler, lo que resultó en un considerable aumento en los precios", contó Enrique Abatti (h.).

Cláusulas que deben quedar claras

Mariano Esper enfatizó que "en los contratos de alquiler habitacional, es crucial establecer cláusulas que aborden varios aspectos importantes para ambas partes", tales como:

• Distribución de gastos: Se debe especificar cómo se reparten los gastos del inmueble, incluyendo servicios, impuestos, tasas y expensas, determinando qué parte contratante es responsable de pagar cada rubro.
• Responsabilidad por daños y reparaciones: Hay que definir claramente quién asume la responsabilidad por las roturas de objetos y quién debe encargarse de reparar los deterioros que ocurran en el inmueble, ya sea por humedades, filtraciones, descaramientos u otros menores.
• Seguro de incendio: Debe estipularse si es necesario contratar una cobertura, el monto mínimo asegurable, la compañía aseguradora y los mecanismos para verificar la vigencia durante toda el contrato.
• Otros aspectos: Se deben incluir cláusulas sobre la posibilidad de tener mascotas; el régimen de rescisión anticipada tanto para el inquilino como para el propietario; las condiciones de entrega del inmueble alquilado al finalizar el contrato y las multas por incumplimiento, entre otros.

El caso de las oficinas

Los contratos de oficinas son como mínimo de 36 meses. La mayoría de los contratos que son de este plazo, aunque en este último tiempo desde el mercado inmobiliario corporativo confirmaron que sellaron algunos de 60 meses.

Mariana Stange, CEO de Mariana Stange Real Estate, dijo a Infobae que "respecto de la moneda se están firmando de modo indistinto, en dólares (cotización oficial, dólar Banco Nación) o bien en pesos con ajuste trimestral por IPC".

Respecto de la rescisión, las empresas locatarias pueden rescindir el contrato a partir del sexto mes.

"Si esta resolución se hiciera entre el mes 6 y el 12 la multa a abonar es de 1 mes y medio del contrato vigente. Si se ejerciera luego de ese plazo, la multa desciende a solo un mes", concluyó Stange.(Infobae)